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¡Viviendas para Salem! - March 5, 2019¡Viviendas para Salem! Respondiendo a inquietudes sobre el fomento de nuevas viviendas. Información básica de viviendas Vocabulario de Viviendas Asequibles Ingresos Promedio del Área (AMI) Para determinar quién llena los requisitos para recibir viviendas asequibles que tengan títulos de propiedad restringidos, los programas del gobierno utilizan AMI. El AMI para Salem y las comunidades vecinas es de $ 107,800. Ingreso Promedio por Hogar Local A diferencia del AMI, el ingreso promedio por hogar de la ciudad de Salem no es igual a los ingresos de las comunidades vecinas. El ingreso promedio por hogar de Salem es de $ 65,528. Vivienda Asequible Una vivienda se considera “asequible” cuando su costo no supera el 30 % del ingreso del hogar. Las viviendas asequibles con títulos restringidos de propiedad son para hogares que cumplan los requisitos y el costo no puede superar el 30 % de sus ingresos. Límites de ingresos El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. utiliza los límites de ingresos para evaluar quién cumple los requisitos para Viviendas Asequibles. En general, los hogares necesitan ganar no más del 80 % del AMI. Los límites de ingresos para un hogar de tres personas son: Ingreso bajo (de 50% a 80% del AMI) $73,000 Ingreso muy bajo (de 30% a 50% del AMI) $48,550 Ingreso extremadamente bajo (menor al 30% del AMI) $29,150 Creación de Viviendas Asequibles Los programas de vivienda del gobierno prestan asistencia de diferentes maneras: Salem Housing Authority Proporciona viviendas asequibles administradas públicamente para hogares que cumplan los requisitos de ingresos, lo que incluye ancianos, familias y personas con discapacidades. Programa de Cupón de Elección de Vivienda (HCVP) – Sección 8 Otorga un cupón de alquiler a los hogares que cumplan los requisitos, incluidas las familias de bajos ingresos, los ancianos y las personas con discapacidades para ayudar con los costos mensuales de vivienda. Créditos fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) Proporciona créditos fiscales de agencias estatales y locales para que los desarrolladores inmobiliarios adquieran, rehabiliten o construyan viviendas de alquiler destinadas a hogares de bajos ingresos. Zonificación Inclusiva (IZ) La Zonificación que solicita o requiere que un porcentaje de nuevas viviendas de título restringido sean Asequibles. A cambio, los desarrolladores inmobiliarios pueden agregar más unidades a precio de mercado, incluir menos estacionamiento, pagar menos por los permisos de construcción o tener acceso a otros incentivos. Salem ya tiene demasiadas viviendas asequibles Ya estamos haciendo nuestra parte Preocupaciones Respuestas El suministro de Viviendas Asequibles de Salem no satisface las necesidades locales. Por cada 4 hogares de bajos ingresos en Salem, solo hay 1 unidad de vivienda asequible con título de propiedad restringido (9,085 hogares de bajos ingresos y solo 2,104 unidades asequibles) (CHAS 2011-15, DHCD 2018). Esto incluye los hogares disponibles públicamente a través de la Autoridad de Vivienda de Salem y los hogares producidos a través de complejos habitacionales con o sin fines de lucro. La Ciudad está trabajando para crear más oportunidades de todos los tipos de viviendas asequibles para los residentes que las necesitan. Alrededor del 10.5 % de las viviendas de Salem son asequibles, pero aproximadamente 244 de esas 2,032 unidades podrían vencer para 2030 (DHCD 2017, CHAS 2011-15) a menos que su asequibilidad logre ser extendida. Más de dos tercios de los hogares de bajos ingresos de Salem están sobrecargados de costos, lo que significa que pagan más del 30% del ingreso en costos de vivienda (CHAS 2011-15). Estas 6,070 familias puede que tengan que sacrificar necesidades básicas como alimentos, atención médica y transporte para cubrir el costo de su vivienda. Más viviendas asequibles en la ciudad ayudaría a los hogares de bajos ingresos a reducir la tasa de carga de costos. Las personas con derecho a beneficios de todas las edades, incluidos los mayores de 60 años, pasan más de tres años en la lista de espera de las unidades asequibles de Salem Housing Authority (Salem Housing Authority 2019). La lista de espera para un cupón de vivienda que se puede usar para subsidiar los costos de una unidad a la tasa de mercado, es de diez años. Salem ya ha añadido suficientes viviendas nuevas No necesitamos más viviendas Preocupaciones Las tendencias recientes muestran que la oferta de la ciudad está creciendo a un ritmo más lento que el histórico. Salem aprobó 1,594 unidades nuevas entre el 2000 y el 2018, en comparación con 2,300 unidades entre 1980 y 1999 y alrededor de 2,866 entre 1960 y 1979 (City of Salem 2018). La oferta limitada de viviendas amenaza la diversidad de la comunidad de Salem. Personas de varios orígenes raciales y étnicos, con una gama de ingresos y edades, y una variedad de composiciones domésticas, llaman a Salem su hogar. La falta de opciones de vivienda aumenta el riesgo de desplazamiento para muchos de estos residentes, mientras que las políticas favorables a la vivienda pueden ayudar a mantener la diversidad de esta comunidad. Salem necesita más viviendas para abordar brechas específicas en su oferta, tales como unidades que sean asequibles a una gama de ingresos y que se adapten a personas que buscan su primera vivienda o buscan casa más pequeña. Muchos residentes están pagando demasiado en vivienda: el 39% de los residentes está sobrecargado de costos (7,109), al igual que el 67% de los hogares de bajos ingresos (6,070) y el 25% de los hogares de ingresos moderados (465) (CHAS 2011-15). No hay suficientes viviendas asequibles para residentes de bajos ingresos en Salem. Hay solo 2,032 unidades de viviendas asequibles con títulos de propiedad restringidos para 9,085 hogares de bajos ingresos (CHAS 2011-15, DHCD 2018). Debido a que estas personas necesitan encontrar viviendas en el mercado abierto, más de dos tercios de los hogares de bajos ingresos están sobrecargados por los costos (6,070 hogares), y pagan el 30% o más de sus ingresos en costo de vivienda (CHAS 2011-15). Respuestas Salem tiene suficientes personas Nuevas viviendas solo atraerían más personas de Boston y Somerville Preocupaciones Respuestas Los residentes actuales de Salem componen una mezcla diversa y vibrante de edad, origen e ingresos, pero la falta de opciones de vivienda puede no dejarles otra opción que abandonar Salem. Una población en crecimiento representa beneficios económicos, lo que incluye una mayor fuente de impuestos, más apoyo para las empresas locales y una mayor base de empleo para los empleadores locales. Una población en crecimiento ha contribuido a la vitalidad y diversidad que son algunos de los atributos más valiosos y de identidad de Salem. Durante mucho tiempo, Salem ha sido hogar para una mezcla de residentes, algunos nacidos aquí y algunos que se mudaron aquí de otras partes de la región, el país o el mundo. Uno de los atributos más singulares y valiosos de Salem, es su diversidad. Personas de varios orígenes raciales y étnicos, con una gama de ingresos y edades, y una variedad de composiciones domésticas, llaman a Salem su hogar. La falta de opciones de vivienda aumenta el riesgo de desplazamiento para muchos de estos residentes, mientras que las políticas favorables a la vivienda pueden ayudar a mantener la diversidad de esta comunidad. Salem no debería resolver la crisis de vivienda de Boston Preocupación Respuestas Los precios de las viviendas en Salem están subiendo porque la demanda supera la oferta.El precio promedio de venta de viviendas en el 2017 fue de $ 350,000, comparado con $ 268,399 en 2012 (Warren Group). Mientras tanto, el 39% de los residentes de Salem están sobrecargados de costos; o sea, que pagan más por vivienda de lo que pueden pagar (CHAS 2011-15). Mientras que los propietarios que buscan vender pueden beneficiarse del aumento del valor de las viviendas, aquellos que desean quedarse en sus hogares enfrentan mayores impuestos a la propiedad, y los residentes que esperan comprar una casa o mudarse a una más pequeña pueden tener dificultades para encontrar una vivienda que puedan pagar. Los alquileres también han aumentado: el precio de alquiler mensual promedio para una unidad de 2 dormitorios en Salem en 2017 fue de $ 1,970, en comparación con $ 1,770 en 2013 (Zillow Research, MAPC Rental List Database). Limitar la oferta de viviendas en Salem para que no pueda satisfacer la demanda, contribuye al aumento de los precios de las viviendas y aumenta el riesgo de desplazamiento para los residentes de Salem. La demanda de viviendas en el Gran Boston es alta, pero la oferta es limitada. El aumento de la competencia por una oferta insuficiente de viviendas conduce a guerras de licitación y mayores precios de venta. Los compradores de ingresos más altos están dispuestos a pagar más por una casa en un mercado competitivo como Salem. La falta de viviendas de gama alta para satisfacer esta demanda significa que el costo de las viviendas de bajo costo aumenta. El precio promedio de venta de viviendas en el 2017 en Salem fue de $ 350,000, en comparación con $ 268,399 en 2012 (Warren Group). La escasez de viviendas es un problema regional que se extiende más allá de las fronteras municipales. Así como Salem se ha beneficiado del auge económico de la región a través de mayores oportunidades de empleo, mayor gasto en negocios locales y mayores ingresos fiscales, también debe hacer su parte para aliviar la crisis de la vivienda. Las nuevas unidades son todas unidades de lujo que los residentes de Salem ni siquiera pueden pagar Preocupación Respuestas Las nuevas viviendas en Salem no son todas viviendas de lujo. Desde 2007, se han construido, o se ha dado permiso para construir, 261 unidades de Viviendas Asequibles (City of Salem 2018). El financiamiento de viviendas asequibles no es fácil. Algunos desarrolladores inmobiliarios sin fines de lucro como el North Shore CDC pueden construir unidades 100% asequibles mediante el acceso a fondos locales, estatales y federales, pero la mayoría de los desarrolladores no tienen acceso a estas fuentes de financiamiento y debido al alto costo de construcción, tienen que vender o alquilar nuevas unidades a precios más altos. Es más común que las unidades de Viviendas Asequibles se produzcan como parte de los desarrollos con ingresos mixtos, de modo que las unidades a precio de mercado puedan subsidiar las unidades Asequibles. La Ciudad utiliza zonificación inclusiva y otras herramientas para incorporar unidades de Viviendas Asequibles en construcciones a precios de mercado. Sin la adición de unidades a precio de mercado, Salem vería menos unidades asequibles nuevas. Está bien, aquí hay una necesidad de vivienda asequible, pero nada más Preocupación Responses Aún muchos residentes de Salem que no llenan los requisitos para la mayoría de las Viviendas Asequibles, enfrentan desafíos de vivienda. Estos pueden ser residentes de ingresos moderados o medios que trabajan en restaurantes locales, son maestros, empleados municipales o enfermeras. Es posible que estos residentes tengan que reducir su hogar actual o encontrar un hogar más grande para su familia en crecimiento; es posible que necesiten unidades accesibles o vivir más cerca de transportación pública porque no pueden conducir. La falta de viviendas y opciones diversas de viviendas en el mercado abierto hacen que les resulte difícil encontrar una vivienda que se ajuste a sus necesidades, a un precio que funcione para ellas. El financiamiento de viviendas asequibles no es fácil. Algunos desarrolladores inmobiliarios sin fines de lucro como el North Shore CDC pueden construir unidades 100% asequibles mediante el acceso a fondos locales, estatales y federales, pero la mayoría de los desarrolladores no tienen acceso a estas fuentes de financiamiento y debido al alto costo de construcción, tienen que vender o alquilar nuevas unidades a precios más altos. Es más común que las unidades de Viviendas Asequibles se produzcan como parte de los desarrollos con ingresos mixtos, de modo que las unidades a precio de mercado puedan subsidiar las unidades Asequibles. La Ciudad utiliza zonificación inclusiva y otras herramientas para incorporar unidades de Viviendas Asequibles en construcciones a precios de mercado. Sin la adición de unidades a precio de mercado, Salem vería menos unidades asequibles nuevas. Salem necesita una oferta de vivienda diversa con opciones en un rango de precios. La demanda de vivienda en el Gran Boston es alta, pero la oferta es limitada. El aumento de la competencia por una oferta insuficiente de viviendas conduce a guerras de licitación y mayores precios de venta. Los compradores de ingresos más altos están dispuestos a pagar más por una casa en un mercado competitivo como Salem. La falta de viviendas de gama alta para satisfacer esta demanda significa que el costo de las viviendas de bajo costo aumenta. El precio promedio de venta de viviendas en el 2017 en Salem fue de $ 350,000, en comparación con $ 268,399 en 2012 (Warren Group). Las viviendas de alquiler son para residentes transitorios que no están enraizados en la comunidad Los inquilinos no son como nosotros Concern Respuestas Para algunos, alquilar una vivienda es preferible, ya sea por el tamaño de las unidades o por la administración y el mantenimiento del edificio. Para otros, es la única oportunidad que tienen de vivir en un lugar que aman. Para comprar una casa que tiene un precio promedio de $ 350,000 en Salem, un pago inicial del 20% significa pagar $ 70,000 (Warren Group). En Salem, con un ingreso familiar promedio anual de $ 65,528, a una familia le llevaría ahorrar suficiente dinero por muchos años para acumular el pago inicial, al tiempo que cubre el alquiler y otras necesidades básicas (ACS 2013-17). Pero, independientemente de si alguien es un inquilino o un propietario de vivienda, es un miembro contribuyente de la comunidad de Salem. Muchas personas que ayudan a Salem a funcionar, dependen de viviendas de alquiler. Más del 63% de los empleados en Salem trabajan en atención médica, asistencia social, educación, alojamiento, servicios de alimentos y venta minorista. Estas personas contribuyen a la comunidad de Salem y necesitan viviendas como todos los demás, pero a menudo no pueden pagar los costos asociados con ser propietarios de vivienda. El ingreso mensual promedio para estas profesiones varía desde $ 1,784, para aquellos en el alojamiento y servicios de comida, hasta $ 4,444 para aquellos en asistencia médica y asistencia social (NAICS 2017). Uno de estos trabajadores tendría dificultades para pagar una unidad de alquiler de 1 dormitorio en Salem, que cuesta $ 1,675 al mes, o entre el 38% y el 94% de sus ingresos mensuales (MAPC Rental Listings Database). A menos que sean parte de una familia de dos ingresos, estos residentes apenas pueden costearse el alquiler en Salem, mucho menos comprar una casa. No hay suficiente estacionamiento (especialmente en octubre) Preocupación Respuestas La oferta de estacionamiento residencial debe satisfacer la demanda. En áreas con proximidad al transporte público, generalmente hay menos demanda de estacionamiento residencial. La Ciudad puede establecer mínimos de estacionamiento para diferentes áreas según la investigación de mercado, o dejar los requisitos de estacionamiento a los desarrolladores inmobiliarios, quienes realizarían su propia investigación de mercado. (Después de todo, ¡ningún desarrollador quiere producir viviendas que no puedan ser alquiladas o vendidas debido a la falta de estacionamiento!) El desarrollo de viviendas puede combinarse con estrategias que fomenten alternativas a los vehículos con un solo pasajero, como por ejemplo mejorar el servicio de tránsito. La ciudad de Salem está explorando una serie de estrategias para que los residentes se desplacen dentro de la ciudad, incluidos la posibilidad de una segunda estación de tren, autobuses de enlace citadino y una calle completa a lo largo de las calles Boston y Bridge. El éxito del programa Zagster para compartir bicicletas demuestra que las alternativas a los vehículos con un solo pasajero, son posibles. Otra estrategia utilizada en toda la región para reducir la congestión del tráfico, resolver problemas de estacionamiento y hacer que el transporte alternativo sea más asequible, es la gestión de la demanda de transporte. Esta herramienta requiere que los desarrolladores de ciertos proyectos brinden a los residentes incentivos que limiten la demanda de estacionamiento, tales como el subsidio de transporte público, auto compartido, autobús de enlace gratuito o estacionamiento para bicicletas. Las nuevas viviendas empeoran el tráfico Preocupación Respuestas Las viviendas nuevas no son el principal contribuyente al tráfico en un área determinada. Entre los factores con tanto o más impacto en la generación de tráfico están la falta de opciones de tránsito, los conductores lentos que buscan estacionamiento y el diseño ineficiente de vías de transporte. La escala de desarrollo y los requisitos de estacionamiento, rara vez son lo suficientemente altos como para afectar los flujos de tráfico en un área determinada. La oferta de estacionamiento residencial debe satisfacer la demanda. En áreas con proximidad de transportación pública, generalmente hay menos demanda de estacionamiento residencial. La Ciudad puede establecer mínimos de estacionamiento para diferentes áreas según la investigación de mercado, o dejar los requisitos de estacionamiento a los desarrolladores, quienes realizarían su propia investigación de mercado. (Después de todo, ¡ningún desarrollador quiere producir viviendas que no puedan ser alquiladas o vendidas debido a la falta de estacionamiento!) El desarrollo de viviendas puede combinarse con estrategias que fomenten alternativas a los vehículos con un solo pasajero, como por ejemplo mejorar el servicio de tránsito. La ciudad de Salem está explorando una serie de estrategias para que los residentes se desplacen dentro de la ciudad, incluido la posibilidad de una segunda estación de tren, autobuses de enlace citadino y una calle completa a lo largo de las calles Boston y Bridge. El éxito del programa Zagster para compartir bicicletas demuestra que las alternativas a los vehículos con un solo pasajero, son posibles. Otra estrategia utilizada en toda la región para reducir la congestión del tráfico, resolver problemas de estacionamiento y hacer que el transporte alternativo sea más asequible, es la gestión de la demanda de transporte. Esta herramienta requiere que los desarrolladores de ciertos proyectos brinden a los residentes incentivos que limiten la demanda de estacionamiento, tal como el subsidio de transporte público, auto compartido, autobús de enlace gratuito o estacionamiento para bicicletas. La infraestructura de la ciudad (tuberías, agua, servicios) no puede manejar más viviendas/personas Preocupación Respuestas ¡Las nuevas construcciones en realidad ayudan a mejorar la infraestructura de agua y alcantarillado de 400 años de la Ciudad! La Ciudad requiere una inspección exhaustiva de la capacidad de agua y alcantarillado antes de que se apruebe la construcción de nuevas viviendas. Si la Ciudad estima que la capacidad es limitada o deficiente, el desarrollador tiene la tarea de realizar mejoras que sean proporcionales al aumento de la capacidad requerida para el nuevo desarrollo. Nuestras escuelas están repletas, por lo que no podemos agregar más viviendas para las familias Preocupación Respuestas Salem ha visto una disminución de niños de edad escolar. Desde el año 2000, la matriculación escolar ha disminuido en un 15%, o sea, en 841 estudiantes (MA Department of Education). Esto se debe en parte a los cambios demográficos en la ciudad, lo que incluye un aumento de hijos que han abandonado el hogar, jubilados y los jóvenes profesionales sin hijos. Las nuevas viviendas no necesariamente dan como resultado más niños en edad escolar. Un estudio de “MAPC Greater Boston” encontró que no existe una correlación entre las tasas de producción de viviendas y el crecimiento de la matrícula escolar (MAPC 2017). De hecho, es más común que las familias con niños en edad escolar se muden a hogares existentes de una familia una vez que pueden que a nuevos edificios multifamiliares de alquiler, que son del tipo de mayor desarrollo reciente de Salem. Los hogares tienen menos personas que antes. Los hogares se han vuelto más pequeños que en décadas anteriores, ya que las familias esperan hasta más tarde en la vida para establecerse y tienen menos hijos que en generaciones anteriores. Esto significa que muchas comunidades, incluyendo Salem, tienen menos niños en edad escolar. En Salem, solo 1 de cada 4 hogares tiene uno o más hijos (ACS 2013-17). Necesitamos proteger el espacio abierto de Salem de las urbanizaciones Preocupación Respuestas ¡Casi el 38% de Salem es y puede permanecer abierto para la recreación (OSRP 2007)! La ciudad puede al mismo tiempo proteger los espacios abiertos y aumentar las oportunidades de viviendas a través de una estrategia que enfoque las construcciones nuevas en parcelas desocupadas o subutilizadas, el reacondicionamiento de edificios que están vacantes o que se usan actualmente para otros fines, y en áreas de relleno alrededor de la ciudad. No hay lugar para nuevas viviendas (las inundaciones costeras limitan las oportunidades de desarrollo; debemos proteger los espacios abiertos, etc.) Preocupación Respuestas La Ciudad incluye salvaguardas en su zonificación para viviendas en zonas de inundación, incluido el permiso especial del Flood Hazard Overlay District. Este permiso especial se requiere para cualquier nueva construcción en zonas de inundación para proteger la salud y la seguridad de los ocupantes de tierras sujetas a inundaciones estacionales o periódicas. En general, la Ciudad utiliza la zonificación y otras estrategias para determinar dónde debe ocurrir la construcción de viviendas nuevas para equilibrar las limitaciones de desarrollo y los diferentes objetivos de planificación. ¡Casi el 38% de Salem es y puede permanecer abierto para la recreación (OSRP 2007)! La ciudad puede al mismo tiempo proteger los espacios abiertos y aumentar las oportunidades de viviendas a través de una estrategia que enfoque la construcciones nuevas en parcelas desocupadas o subutilizadas, el reacondicionamiento de edificios que están vacantes o que se usan actualmente para otros fines, y en áreas de relleno alrededor de la ciudad. ¿Por qué tenemos que ayudar a los desarrolladores a obtener ganancias? Preocupación Respuestas La vivienda no se considera un bien público en este país. Como cualquier otra cosa, es creada, comprada y vendida. Si los desarrolladores no obtienen ganancias, no tendrían ningún incentivo para construir viviendas, ¡lo que Salem necesita! Al igual que en cualquier otra profesión, los desarrolladores necesitan ganarse la vida. La vivienda es un elemento clave de la economía nacional y local. Al construir más viviendas, los desarrolladores crean empleos para una variedad de trabajadores, incluidos electricistas, plomeros, obreros, albañiles, carpinteros, ingenieros, arquitectos y paisajistas, para nombrar algunos. El desarrollo de viviendas también aumenta el desarrollo económico al respaldar a las empresas que contribuyen con bienes y servicios, tales como materiales de construcción y las empresas de camiones, y mediante el gasto local en restaurantes y tiendas minoristas que realizan los trabajadores en la comunidad. Los desarrolladores locales como la North Shore Community Development Coalition y Harborlight Community Partners están orientados por una misión y no por los beneficios, por lo que pueden obtener un retorno menor de la inversión para producir viviendas asequibles. Pero ellos solos no pueden desarrollar la cantidad de viviendas necesarias para satisfacer la demanda en Salem. Necesitamos empresas, no residentes; espacios comerciales, no viviendas Preocupación Respuestas La Ciudad continuamente fomenta iniciativas para apoyar el desarrollo económico, incluidos los préstamos para pequeñas empresas y trabajar con el estado en programas de incentivos económicos. Satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes es otro esfuerzo digno que persigue la Ciudad, el cual es compatible con un mayor desarrollo económico. El nuevo desarrollo de uso mixto combina espacio residencial y comercial. En las áreas adecuadas, hay demanda en el mercado para desarrollar establecimientos comerciales en la planta baja y viviendas arriba. La vivienda proporciona una base constante de clientes, y las tiendas proporcionan actividad y dinamismo al nivel de la calle. Los negocios necesitan clientes y trabajadores, que a su vez necesitan un lugar para vivir. Sin viviendas que sean asequibles a los empleados, es posible que los empleadores deban mudarse a áreas con más oportunidades de vivienda. Muchos trabajadores en Salem no pueden darse el lujo de vivir en la ciudad: Más del 63% de los empleados en Salem trabajan en atención médica, asistencia social, educación, alojamiento, servicios de alimentos y venta minorista. Estas personas contribuyen a la comunidad de Salem y necesitan viviendas como todos los demás, pero a menudo no pueden pagar los costos asociados con ser propietarios de vivienda. El ingreso mensual promedio para estas profesiones varía desde $ 1,784 para aquellos en el alojamiento y servicios de comida hasta $ 4,444 para aquellos en asistencia médica y asistencia social (NAICS 2017). Uno de estos trabajadores tendría dificultades para pagar una unidad de alquiler de 1 dormitorio en Salem, que cuesta $ 1,675 al mes, o entre el 38% y el 94% de sus ingresos mensuales (MAPC Rental Listings Database). A menos que sean parte de una familia de dos ingresos, estos valiosos miembros de la comunidad de Salem tendrían que viajar diariamente a la ciudad para trabajar.